Was ist beim Kauf von Immobilien in Deutschland in Feriengebieten zu beachten?

Beim Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland gibt es viele Dinge zu beachten: Darauf sollten Sie achten.
Wenn Sie eine Ferienimmobilie kaufen und vermieten wollen, sollten Sie Kaufpreis, Mieteinnahmen und Finanzierung sorgfältig kalkulieren, damit sich die Investition lohnt. In unserem Ratgeber zeigen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte von Ferienimmobilien, worauf Sie beim Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung achten sollten und wie Sie am besten vorgehen. Dabei wird auch die Perspektive eines deutschen Käufers eingenommen.

Tipp 1: Prüfen Sie Ihre Bedürfnisse
Tipp 2: Finden Sie die richtige Lage
Tipp 3: Prüfen Sie die Bauqualität
Tipp 4: Achten Sie auf die regionale Preisentwicklung
Tipp 5: Kalkulieren Sie Wartungs- und Reparaturleistungen
Tipp 6: Wie Sie Ihr eigenes Landhaus finanzieren
Tipp 7: Das sollten Sie in Ihrem Kaufvertrag festhalten
Tipp 8: Wie Sie mit einem eigenen Landhaus Steuern sparen können

Beim Kauf eines Ferienhauses in Deutschland besonders vorsichtig sein
Wer ein Ferienhaus im Grünen entdeckt hat und daraus etwas Dauerhaftes machen möchte – vielleicht sogar ein Haus als Kapitalanlage kaufen will – muss beim Kauf einer Ferienimmobilie Geduld mitbringen. Lassen Sie sich aber nicht von einem attraktiven Angebot eines Immobilienmaklers zu einem voreiligen Hauskauf verleiten! Prüfen Sie das Angebot vor dem Kauf genauso kritisch wie Ihren Erstwohnsitz und achten Sie auf Lage, Umgebung und Qualität. Sind der Kaufpreis und die Kosten, die Ausstattung und die Lage angemessen? Wer kümmert sich um das Haus auf dem Grundstück?

Probieren Sie am besten aus, wo Sie schon immer wohnen wollten: in den Bergen, an der Nord- oder Ostsee, in einer Ferienwohnung mit Pool unter Palmen, in einem Landhaus in der Toskana… Gute Ortskenntnisse in der Urlaubsregion helfen Ihnen, Preis und Lage richtig einzuschätzen. Wenn beide Faktoren übereinstimmen, können Sie Ihr Ferienhaus am besten genießen und gewinnbringend vermieten. Da im Ausland jedoch andere rechtliche Bedingungen gelten, sollten Sie sich unbedingt vorher bei den örtlichen Behörden informieren!

Tipp 1: Prüfen Sie Ihre Bedürfnisse
Bevor Sie einen Vertrag zum Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Ihrer bevorzugten Urlaubsregion unterschreiben, sollten Sie herausfinden, worauf Sie bei einer Immobilie Wert legen.

Brauchen Sie im Urlaub ein Auto? Wie wollen Sie anreisen? Wie sind die öffentlichen Verkehrsmittel organisiert? Wo kann man ein Auto mieten?
Wo ist der nächste Fastfood-Supermarkt, der nächste Fischmarkt oder der Bioladen für verwöhnte Feinschmecker?
Wo ist die nächste Einkaufsmeile?
Wie weit ist der Reiterhof, der Golfplatz, das Tauchzentrum entfernt?
Wenn Sie im Urlaub etwas unternehmen wollen, wofür Sie sonst nie Zeit hätten: Wo können Sie einen Schönheitssalon/Fitnesscenter besuchen, in einer Buchhandlung stöbern, Zweiräder für eine Fahrrad- oder Rollertour mieten?
Wo ist der nächste Spielplatz für Kinder? Bietet das örtliche Fremdenverkehrsbüro sogar einen Babysitter-Service an?
Gibt es eine Heizung für kühlere Tage?
Brauchen Sie einen Backofen oder nur eine Mikrowelle?
Wollen Sie einen guten, altmodischen Selbstbedienungswaschsalon aufsuchen oder verfügt das Ferienhaus über eine eigene Waschmaschine?

Tipp 2: So finden Sie beim Immobilienkauf in Deutschland den richtigen Standort für Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung am Meer
Die Ferienimmobilie, die Sie kaufen möchten, sollte gut erreichbar sein, auch wenn sie weit weg vom Trubel liegt. Wenn Sie das Haus vermieten wollen, ist eine Lage in einem beliebten Feriengebiet sicher von Vorteil. Wenn Sie die Immobilie regelmäßig als Wochenendhaus nutzen oder sogar Ihren Zweitwohnsitz in Ihrem eigenen Ferienhaus anmelden wollen, legen Sie Wert auf eine gute Infrastruktur. Das bedeutet, dass Geschäfte, Arztpraxen und Freizeiteinrichtungen in der Nähe sein sollten.

Idealerweise befinden sich Strand und Geschäfte in der Nähe des Ferienhauses. Allerdings sind in beliebten Feriengebieten auch deutlich höhere Preise zu erwarten. Wer Kompromisse einzugehen weiß, sollte mit besonderer Ausstattung glänzen: Ein moderner Kamin oder eine Sauna erhöhen die ganzjährige Rendite Ihrer Investition.

Tipp 3: Prüfen Sie vor dem Kauf die Qualität des Bauträgers/Bauunternehmens
Betrachten Sie die Qualität der Bauausführung generell kritisch und so professionell wie möglich. Wenn Sie ein Ferienhaus in Portugal, Spanien oder Italien kaufen möchten, sollten Sie den Immobilienmakler auf jeden Fall vorab bitten, Ihnen die Baugenehmigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu zeigen. Fehlen diese Dokumente, kann es im schlimmsten Fall passieren, dass das Gebäude abgerissen werden muss. Vergewissern Sie sich auch, dass im Grundbuch alle Vorbesitzer der gewünschten Immobilie eingetragen sind.

Besichtigen Sie die Wunschimmobilie nicht nur mit einem Makler, sondern auch mit einem Gutachter oder Architekten. Wie ist der bauliche Zustand der Immobilie? Wie hoch sind die Kosten für eine Modernisierung oder Renovierung? Ferienimmobilien müssen auch energetisch instand gehalten oder saniert werden, vor allem wenn Sie sie später als Alterswohnsitz nutzen wollen. Ferienwohnungen sind in der Regel Eigentumswohnungen. Sprechen Sie mit dem zuständigen Verwalter und prüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich arbeitet.

Tipp 4: Beim Kauf eines Ferienhauses: Regionale Preisentwicklung beachten
Die Preise für Ferienhäuser sind von Region zu Region sehr unterschiedlich. Natürlich können Sie in beliebten Touristenregionen keine niedrigen Preise erwarten. In der Regel sind Ferienhäuser abseits der Touristenattraktionen deutlich günstiger. Ist die Lage jedoch weniger begehrt, muss die Tatsache berücksichtigt werden, dass es schwieriger ist, sie an Urlauber zu vermieten.

In Deutschland sind Ferienhäuser auf Ostseeinseln wie Rügen oder Sylt ebenso beliebt wie solche am Tegernsee – und entsprechend teuer. Wer genau hinschaut, kann dagegen an der Festlandsküste in Mecklenburg-Vorpommern, wo es noch einen Zugang zum Meer gibt, Schnäppchen finden.

Darüber hinaus sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie ein umfassendes Bild vom jeweiligen Markt machen: In Spanien beispielsweise haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren nicht verändert, sind teilweise sogar gesunken. Derzeit gibt es ein breites Angebot an Immobilien. Im Gegensatz dazu sind Immobilien am Gardasee in Italien teurer geworden. Auch in Frankreich sind die Immobilienpreise weiter gestiegen, vor allem in Straßburg, während sie an der Côte d’Azur und in Paris seit vielen Jahren konstant hoch bleiben. Wenn Sie hier ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie in absehbarer Zeit kaum mit einem Wertverlust rechnen.

Tipp 5: Kalkulieren Sie Wartungs- und Reparaturleistungen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland
Klären Sie im Voraus, wer sich in Ihrer Abwesenheit um Ihre Immobilie kümmert. Wer kümmert sich um Reparaturen und Winterdienst? Wer lüftet, heizt und pflegt den Garten für Sie richtig? Wer verwaltet Ihre Ferienvermietung, empfängt die Urlauber in ihrer Abwesenheit und erledigt die Formalitäten vor Ort?

Tipp 6: Wie Sie Ihr eigenes Landhaus finanzieren
Sie sollten niemals ein Landhaus kaufen, ohne vorher die Finanzierung zu regeln. Man muss unbedingt wissen: Wie viel Kapital brauche ich für den Kauf eines Ferienhauses? Welche Art von Haus kann ich mir leisten? Prüfen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben, den Kaufpreis sowie die Neben- und Unterhaltskosten der Immobilie. Kann ich die Immobilie dauerhaft besitzen?

Der Kaufpreis plus Baunebenkosten, Mieteinnahmen und Finanzierung sollten übereinstimmen. Auch zusätzliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Mietausfälle müssen hier berücksichtigt werden. Nachdem Sie Ihre Möglichkeiten durchgerechnet haben, sollten Sie herausfinden, wie hoch Ihr Kreditbedarf ist. Mit Online-Kreditrechnern können Sie sich einen ersten Überblick über die Kredithöhe und die Raten verschaffen. Dazu benötigen Sie Angaben wie Laufzeit, Zinssatz, Zinsbindung und Finanzierungssumme. Sie können dann bei der Bank nachfragen, ob der Betrag für Sie verfügbar ist. Wenn Ihr bestehender Bausparvertrag bei der Bank noch nicht zuteilungsreif ist, können Sie diese Zeit mit einer Vorfinanzierung überbrücken.

Wenn Sie ein Landhaus kaufen wollen, sollten Sie in der Regel 40-50 % Ihres Eigenkapitals einrechnen, einschließlich Ihrer eigenen Immobilie in Deutschland oder anderer Vermögenswerte. Den fehlenden Restbetrag decken Sie am besten mit einem Hypotheken- und Sparvertrag. Er garantiert europaweit niedrige Zinsen für langfristige Kredite und schützt vor Zinsschwankungen im Ausland.

Tipp 7: Das sollten Sie im Kaufvertrag vermerken
Andere Länder, andere Sitten: Je nachdem, wo sich Ihr zukünftiges Ferienhaus befindet, gelten andere Regeln für den Kaufvertrag. In Italien ist es wichtig, vor dem Kauf eine Steuernummer beim örtlichen Finanzamt zu beantragen, da diese im Kaufvertrag angegeben werden muss und auch Voraussetzung für die Eröffnung eines Kontos ist. In den südeuropäischen Ländern und in Frankreich ist es außerdem üblich, einen Vorvertrag abzuschließen, in dem der Käufer eine Anzahlung von bis zu 30 Prozent leistet. Dieser Vorvertrag ist in Frankreich, Italien und Spanien bereits verbindlich, in Portugal nur, wenn die Unterschriften notariell beglaubigt sind. Der Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst durch eine notarielle Urkunde. Dann wird auch der Restkaufpreis bezahlt.

In Österreich ist für den Kauf der Immobilie eine Bewilligung der Fremdenpolizeibehörde der jeweiligen Landesregierung erforderlich (wir helfen Ihnen auch beim Kauf der Immobilie in Österreich). Sie muss vor der Eigentumsübertragung oder vor der Eintragung des Pfandrechts (Hypothek) vorliegen. Ansonsten läuft der Kaufprozess wie in Deutschland ab.

Tipp 8: Wie Sie mit einem eigenen Ferienhaus Steuern sparen können
Wenn ein Ferienhaus gekauft wird, um es zu mindestens 75 Prozent der üblichen Zeit zu vermieten, kann der Eigentümer alle Ausgaben als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Sie gleichen den Verlust mit anderen positiven Einkünften aus und sparen so Steuern. Der örtliche Fremdenverkehrsverband weiß, um wie viele Wochen oder Monate im Jahr es sich handelt. Wenn Sie Ihr Ferienhaus teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, können Sie einen anteiligen Steuerabzug für die Mietkosten geltend machen. Sie müssen dem Finanzamt mit einer 30-jährigen Gewinnprognose nachweisen, dass Sie langfristig mit der Vermietung Geld verdienen wollen.

Ein Berechnungsbeispiel für den Kauf einer Immobilie in Deutschland, die an Touristen vermietet werden soll.
Sie kaufen ein Ferienhaus für 150.000 Euro (ohne den Grundstücksanteil). Normalerweise schreiben Sie die Kosten über 50 Jahre verteilt mit einem Jahreszins von 2 Prozent ab, in diesem Fall 3.000 Euro. Hinzu kommen die Finanzierungskosten, zum Beispiel ein jährlicher Zinssatz von 4,5 Prozent für ein geplantes Darlehen von 120.000 Euro, also 5.400 Euro. Wenn Sie mit einer Mieteinnahme von 6.000 Euro pro Jahr beginnen, haben Sie bereits einen Verlust von 2.400 Euro. Mit Verwaltungskosten und Grundsteuer und anderen Gebühren und Ausgaben machen Sie schnell einen steuerlichen Verlust von etwa 4.000 Euro, den Sie mit anderen Einnahmen ausgleichen. So könnten Sie (je nach individuellem Steuersatz) 1.200 oder 1.800 Euro Steuern pro Jahr sparen.

„Es ist wichtig, dass Sie mit Ihrer Miete langfristig einen Gewinn erzielen. Wenn, wie im obigen Beispiel, die Zinsen in einigen Jahren weiter sinken (oder sogar ganz verschwinden) und auch die Mieten voraussichtlich steigen, erhalten Sie einen Überschuss, den Sie versteuern müssen“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband.

Wie Sie sehen, hat der Kauf eines Hauses in einem Feriengebiet seine eigenen Nuancen, und deshalb überlässt man den Kauf in solchen Fällen am besten Experten, die einem bei der Auswahl der richtigen Immobilie auf dem Lande in der Touristengegend helfen können.

Schließlich müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland viele Faktoren berücksichtigen, die in der Zukunft eine entscheidende Rolle für die Rentabilität Ihres Feriendomizils spielen könnten.