1. Einleitung

Der Kauf eines Eigenheims ist oft der größte Kauf, den Sie in Ihrem Leben tätigen werden. Es ist äußerst wichtig, dass Sie die richtigen Informationen zur richtigen Zeit haben, um informierte Entscheidungen zu treffen. Sie können Stress vermeiden und den Prozess beschleunigen, indem Sie wissen, welche Fragen Sie stellen sollten, welche Rechte Sie haben und welche Verantwortlichkeiten Sie als Käufer haben. Am Ende dieses Leitfadens finden Sie ein Glossar für viele der technischen Begriffe, die verwendet werden, einschließlich derjenigen, die fett hervorgehoben sind.

Für wen ist dieser Leitfaden? Dieser Leitfaden richtet sich an Menschen, die darüber nachdenken, ein Eigenheim zu kaufen. Erstkäufer finden ihn besonders nützlich, aber da sich der Kaufprozess ändern kann, können auch erfahrenere Käufer von den neuesten Schritten profitieren. Der Fokus liegt auf Eigentumswohnungen. Er enthält eine kurze Übersicht darüber, wie man eine Erbpachtimmobilie kauft – detailliertere Informationen finden Sie im Leitfaden „Wie man erbpachtet“ der Regierung. Es bezieht sich auf den Kauf einer Immobilie, die derzeit vermietet ist, aber nur, wenn Sie vorhaben, selbst darin zu leben. Wenn Sie weitere Informationen zum Kauf zur Vermietung suchen, finden Sie diese im Leitfaden „Wie man vermietet“ der Regierung. Er richtet sich an Menschen, die in England oder Wales ein Eigenheim kaufen. Weitere Informationen zum Kauf von Immobilien in Schottland oder Nordirland finden Sie über die Links. Er soll einen hilfreichen Überblick über den Prozess bieten; er ist keine endgültige Aussage des Gesetzes, und nicht alle Schritte sind für alle Fälle verpflichtend. Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie unabhängige finanzielle und rechtliche Beratung einholen.

Wer kann mir helfen? Während des Hauskaufprozesses können Ihnen verschiedene Fachleute Ratschläge oder Unterstützung anbieten:

• Kreditgeber – können Ihnen Geld leihen, um die Immobilie zu kaufen.
• Versicherer – können die Gebäudeversicherungspolice bereitstellen, die Sie benötigen, um eine Immobilie zu kaufen, sowie die Inhaltsversicherung zum Schutz Ihrer Habseligkeiten.
• Rechtsvertreter/Notar – können die erforderliche rechtliche Arbeit für den Kauf einer Immobilie durchführen.
• Gutachter – können den physischen Zustand der Immobilie bewerten und eine unabhängige Bewertung abgeben.
• Hypothekenmakler oder Berater – können Ihnen raten, welche Hypothek am besten zu Ihnen passt.
• Spezialist für professionelle oder Handwerkskunst – können Sie über Wartungs- oder Bauarbeiten beraten, die in der Bewertung identifiziert wurden.
• Energieberater – können Fragen zum Energieausweis (EPC) beantworten.

Der Immobilienmakler wird Ihnen bei der Führung durch den Kaufprozess helfen und mit anderen Parteien zusammenarbeiten, um den Verkauf voranzutreiben. Denken Sie jedoch daran – ihre Hauptaufgabe besteht darin, dem Verkäufer bei der Vermarktung seiner Immobilie zu helfen.

2. Was kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem neuen Zuhause machen, sollten Sie eine Vorstellung davon haben, wie viel Sie für eine Immobilie ausgeben können. Die meisten Käufer benötigen eine Hypothek, um ein Zuhause zu kaufen. Sie können in der Regel das Vielfache Ihres Haushaltseinkommens ausleihen, und dieser Betrag wird von Ihrer Kreditwürdigkeit beeinflusst. Wenn Sie diesen Betrag zu Ihrer Anzahlung hinzufügen, erhalten Sie eine Vorstellung von Ihrem Budget. Je größer Ihre Anzahlung ist, desto vorteilhafter sind die Hypothekendeals, auf die Sie wahrscheinlich zugreifen können.

Die Regierung hat eine Reihe von Programmen entwickelt, um Menschen beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Dazu gehören:

• Help to Buy: Eigenheimkredit
• Help to Buy: ISA
• Lifetime ISA
• Help to Buy Wales
• Homebuy Wales
• Rent to Own Wales
• Shared Ownership und Shared Ownership Wales

Diese Programme können Ihnen beim Kauf in einer bestimmten Lage helfen. Sie sollten sicherstellen, dass Sie klar darüber informiert sind, was diese Programme Ihnen und wann bieten können – zum Beispiel kann der Bonus des Help to Buy: ISA nicht für die Anzahlung oder die Zahlung von Anwalts- oder Maklergebühren oder andere indirekte Kosten verwendet werden. Sie sollten bedenken, dass der Kauf der Immobilie nicht Ihre einzige Ausgabe sein wird. Sie benötigen möglicherweise auch Geld für:

• Grunderwerbsteuer in England oder Land Transaction Tax in Wales (außer Sie sind Erstkäufer und erfüllen bestimmte Kriterien – siehe Links für weitere Informationen).
• Aktuelle Untersuchungen / Berichte.
• Rechtskosten.
• Suchkosten.
• Gebäudeversicherung.
• Umzugskosten.
• Wesentliche Hausreparaturen oder -verbesserungen.
• Hypothekenkosten und Lebensversicherung.
• Servicegebühren und Grundsteuer bei Mieteigentum (falls zutreffend – weitere Informationen zu Mieteigentum finden Sie im Leitfaden „Wie man mietet“).

3. Vorbereitung auf die Beantragung einer Hypothek

Bevor Sie mit einem Hypothekenmakler oder -berater sprechen, sollten Sie Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen. Diese Punktzahl zeigt, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Kreditangebote erhalten. Je höher die Zahl, desto wahrscheinlicher ist es, dass Ihnen eine Reihe guter Hypothekendeals angeboten werden. Informationen zur Überprüfung Ihrer Kreditwürdigkeit und zur Verbesserung dieser finden Sie auf der Website des Money Advice Service.

Ein Hypothekenkreditgeber wird die Gesamtsumme, die Sie ausleihen können, und die Erschwinglichkeit Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen berücksichtigen, wenn er entscheidet, wie viel er Ihnen leihen soll. Die Erschwinglichkeitsbewertung berücksichtigt Ihr Einkommen und Ihre aktuellen Ausgaben und berücksichtigt mögliche Änderungen, die sich auf Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung auswirken könnten (zum Beispiel Änderungen der Zinssätze oder wenn Sie arbeitslos werden). Es kann sinnvoll sein, Schulden auf Kreditkarten oder Krediten zu begleichen, bevor Sie eine Hypothek beantragen, da die monatlichen Zahlungen in die Höhe gehen, die Sie ausleihen können.

Es gibt viele verschiedene Arten von Hypothekenangeboten. Das Betrachten von Preisvergleichswebsites kann Ihnen helfen, die verfügbaren Produkte zu verstehen. Die Verwendung eines Hypothekenmaklers kann eine gute Möglichkeit sein, individuelle Hypothekenberatung zu erhalten, obwohl Sie möglicherweise eine Gebühr zahlen müssen. Es kann besonders nützlich sein, individuelle Beratung zu erhalten, wenn Sie ungewöhnliche Umstände haben (z. B. Selbstständigkeit oder eine niedrige Kreditwürdigkeit), da dies die Arten von Hypotheken, die Ihnen zur Verfügung stehen, einschränken kann. Viele Kreditgeber haben jedoch Hypothekenberater, die über ihre eigenen Produkte beraten können. Bevor Sie mit der Besichtigung von Immobilien beginnen, sollten Sie eine Vorabentscheidung für eine Hypothek erhalten. Dies ist eine schriftliche Erklärung eines Kreditgebers, die eine Schätzung darüber abgibt, wie viel Sie ausleihen können. Es gibt Ihnen eine Vorstellung von Ihrem Budget und signalisiert Verkäufern, dass Sie es ernst meinen, eine Immobilie zu kaufen. Das Erhalten einer Vorabentscheidung von einem Kreditgeber bedeutet jedoch nicht, dass Sie eine Hypothek bei ihnen aufnehmen müssen. Im Rahmen der Vorabentscheidung führt die Mehrheit der Kreditgeber eine Kreditprüfung durch. Einige Kreditgeber führen eine sanfte Anfrage durch, die Ihre Kreditwürdigkeit nicht beeinträchtigt. Andere Kreditgeber werden eine harte Anfrage durchführen, die Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen kann. Sie sollten herausfinden, welche Art von Anfragen die Kreditgeber verwenden, da zu viele harte Anfragen Ihre Kreditwürdigkeit negativ beeinflussen können.

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Bemerkenswert ist, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu 2014 um durchschnittlich fast 67 Prozent gestiegen sind. Laut Analysten haben Faktoren wie die niedrigen Hypothekenzinsen sowie die erfolgreiche wirtschaftliche Erholung in Deutschland zum aktuellen Preisanstieg beigetragen.

Der Preisanstieg im Jahr 2021 war der stärkste seit dem Jahr 2000. Am stärksten betroffen waren Wohnimmobilien in den Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf (um durchschnittlich 14,5 Prozent).

Steigende Preise für Zweitwohnungen führen zwangsläufig zu einem Anstieg der Preise für Wohnungen in neuen Hochhäusern. Laut Destatis lagen die Preise für Erstwohnungen im August 2021 um 12,6 Prozent über denen des Vorjahreszeitraums.

Darüber hinaus ist in Deutschland auch ein Anstieg der Mieten zu verzeichnen. Im vergangenen Jahr stieg die Durchschnittsmiete um 4,1 Prozent. Die stärksten Mietpreissteigerungen gab es in Städten wie Berlin und Düsseldorf. Dennoch gehen viele Experten davon aus, dass sich der steigende Trend der Wohnungsnachfrage in Deutschland nicht fortsetzen wird, so dass bis 2022 mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen ist. Es wird davon ausgegangen, dass die Wohnungsmieten in Berlin künftig in Altbauten um 8 Prozent und in Neubauten um 7 Prozent teurer sein werden. In Köln wird ein etwas geringerer Preisanstieg von 3 Prozent erwartet, in Hamburg und Frankfurt von 1 Prozent.

Auch die Kosten für den Bau neuer Wohnungen sind deutlich gestiegen. Grund dafür sind der Arbeitskräftemangel sowie steigende Preise für Baumaterialien, insbesondere für Holz, Beton und Stahl. Im August 2021 stiegen beispielsweise die Kosten für Holz um die Rekordmarke von 46,5 Prozent. Laut Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW), wirken sich die steigenden Finanzierungskosten negativ auf die Geschwindigkeit vieler Bauprojekte in Deutschland aus.

Wie in anderen europäischen Ländern ist auch in Deutschland die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien, die sich zu einer beliebten Anlageform entwickeln, deutlich gestiegen. Dies berichtet das Hamburger Maklerunternehmen Engel & Völkers, das 2021 fast doppelt so viele (97 Prozent) Premium-Immobilien im Preissegment von 5 bis 10 Millionen Euro verkaufte wie im Jahr zuvor. Es wird festgestellt, dass ausländische Käufer den deutschen Immobilienmarkt nicht dominieren.

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Wir werden Ihnen jetzt erklären, warum der Käufer als Erster Informationen über sich selbst geben sollte und warum die Unternehmen erst in letzter Minute über den Verkauf sprechen.

Es sei gleich darauf hingewiesen, dass alle Informationen, die uns von Käufer und Verkäufer gegeben werden, vertraulich sind.

Die Praxis zeigt, dass der Verkäufer uns oft erst nach Abschluss des Geschäfts über den Verkauf informiert. Für dieses Verhalten gibt es eine Reihe von objektiven Gründen.

Wenn der Käufer sicherstellen will, dass die zu erwerbende Immobilie:

• die bisherige Effizienz des Arbeitsprozesses erhalten bleibt;
• es keine Kündigungswelle und Unzufriedenheit von Mitarbeitern gibt, die um den Erhalt ihres Arbeitsplatzes bangen;
• die Verträge mit ehemaligen Kunden und Auftraggebern des Unternehmens weiterhin bestehen;
• es gab keine ungesunden Aktivitäten von Konkurrenten und keine Ungewissheit der Kunden, ob das Unternehmen weiterbestehen würde;
• das Auftragsvolumen wurde beibehalten,
  
  es ist zu akzeptieren, dass profitable und erfolgreiche Unternehmen in Deutschland unter Ausschluss der Öffentlichkeit verkauft werden. Der Käufer sollte daher als erster seinen Kaufwunsch äußern. Er sollte sich selbst ein Bild von der Ausrichtung des Unternehmens, den Kosten, der Rentabilität und anderen Merkmalen machen.

Die Phasen des Kaufs eines fertigen Unternehmens:

1. Der Käufer stellt eine Anfrage zu einem bestimmten Unternehmen auf der Website. Oder er äußert seinen Wunsch, ein fertiges Unternehmen zu finden. Die Kosten, die Branche, die Region, in der das Unternehmen angesiedelt ist, und die Form der Geschäftsführung (selbständig oder mit einem angestellten Geschäftsführer) müssen angegeben werden.
2. Der Käufer legt einen Lebenslauf mit einer Beschreibung der bisherigen Tätigkeiten vor (bei natürlichen Personen), einen Link zur offiziellen Website des Unternehmens (bei juristischen Personen).
3. Der Verkäufer prüft die Angaben des Käufers. Wenn die Entscheidung positiv ausfällt, können weitere Schritte eingeleitet werden.
4. Der Käufer bestätigt seine Zahlungsfähigkeit. Der Verkäufer erhält die Informationen über den Vermittler, ohne genaue Angaben zu machen.
5. Verkäufer, Wiederverkäufer und Käufer unterzeichnen eine Vertraulichkeitsvereinbarung.
6. Der Verkäufer gibt Informationen über das Unternehmen bekannt, nennt den Namen. Er stellt dem Käufer Informationen zum Finanzbericht zur Verfügung.
7. Der Käufer prüft die erhaltenen Informationen. Bei positivem Ergebnis wird ein Termin mit dem Verkäufer vereinbart.
8. Der Käufer besucht das Unternehmen. Manchmal wird die Zahlungsfähigkeit in diesem Stadium bestätigt.
9. Überprüfung des Unternehmens.
10. Es wird ein endgültiger Preis ausgehandelt, einschließlich der Zahlungsmodalitäten und des Zeitpunkts der Übergabe des Unternehmens.
11. Der Notar setzt einen Kaufvertrag auf. Der Verkäufer und der Käufer unterzeichnen ihn.
12. Der Verkäufer übergibt das Unternehmen innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist. Oft braucht der ehemalige Eigentümer einige Monate, um sich mit allen Einzelheiten des Unternehmens vertraut zu machen. Alternativ kann auch ein Vertrag mit ihm geschlossen werden, um ihn anschließend zu beraten.

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Infolgedessen ist die Zahl der Hypothekenanfragen stark zurückgegangen.
Nach Angaben der Europäischen Zentralbank (EZB) lag der durchschnittliche Hypothekenzinssatz in Deutschland im September 2022 bei 3,03 Prozent und damit auf einem der höchsten Niveaus in der Eurozone. Zudem hat sich der Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt. Außerdem liegt der Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek in Deutschland laut FMH-Finanzberatung derzeit bei durchschnittlich 1,69 Prozent. Für 15 Jahre Zinsbindung liegt er bei 1,98 Prozent. Vor zwei Jahren lagen die historischen Tiefststände noch bei 0,62 bzw. 0,89 Prozent.

Dieser steile Anstieg erfolgte vor dem Hintergrund mehrerer Zinserhöhungen der EZB, um der steigenden Inflation in Deutschland entgegenzuwirken. Die rapide steigenden Kreditkosten haben die Nachfrage nach Hypothekarkrediten in der Eurozone untergraben. Laut der jüngsten EZB-Erhebung sank die Zahl der Hypothekarkredite im dritten Quartal um 42 Prozent, was den stärksten Rückgang seit 2012 darstellt (die Rezession im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie vor zwei Jahren nicht mitgerechnet).

Dem EZB-Bericht zufolge war der Rückgang der Nachfrage nach Hypothekarkrediten in Deutschland „besonders ausgeprägt“. Private Käufer und Investoren haben es derzeit nicht eilig, Hypotheken für weitere Immobilienkäufe abzuschließen. Nach Angaben des Finanzdienstleisters Hypoport wurden im dritten Quartal 2022 rund ein Viertel weniger Kredite vergeben als ein Jahr zuvor. Infolgedessen befinden sich die Zinsen nun auf dem höchsten Stand seit 2009.

Die EZB hat bereits erklärt, dass sie bei ihrer nächsten geldpolitischen Sitzung die Straffung wahrscheinlich fortsetzen wird.

Gleichzeitig weisen Experten darauf hin, dass es zu einer Angebotsverknappung kommen kann, wenn die derzeitige Nachfrage nach Immobilien anhält. Dr. Klein-Geschäftsführer Michael Neumann argumentiert, dass viele Menschen trotz Inflation, steigender Lebenshaltungskosten und Energiepreise weiterhin ein Eigenheim erwerben wollen.

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Tipp 1: Prüfen Sie Ihre Bedürfnisse
Tipp 2: Finden Sie die richtige Lage
Tipp 3: Prüfen Sie die Bauqualität
Tipp 4: Achten Sie auf die regionale Preisentwicklung
Tipp 5: Kalkulieren Sie Wartungs- und Reparaturleistungen
Tipp 6: Wie Sie Ihr eigenes Landhaus finanzieren
Tipp 7: Das sollten Sie in Ihrem Kaufvertrag festhalten
Tipp 8: Wie Sie mit einem eigenen Landhaus Steuern sparen können

Beim Kauf eines Ferienhauses in Deutschland besonders vorsichtig sein
Wer ein Ferienhaus im Grünen entdeckt hat und daraus etwas Dauerhaftes machen möchte – vielleicht sogar ein Haus als Kapitalanlage kaufen will – muss beim Kauf einer Ferienimmobilie Geduld mitbringen. Lassen Sie sich aber nicht von einem attraktiven Angebot eines Immobilienmaklers zu einem voreiligen Hauskauf verleiten! Prüfen Sie das Angebot vor dem Kauf genauso kritisch wie Ihren Erstwohnsitz und achten Sie auf Lage, Umgebung und Qualität. Sind der Kaufpreis und die Kosten, die Ausstattung und die Lage angemessen? Wer kümmert sich um das Haus auf dem Grundstück?

Probieren Sie am besten aus, wo Sie schon immer wohnen wollten: in den Bergen, an der Nord- oder Ostsee, in einer Ferienwohnung mit Pool unter Palmen, in einem Landhaus in der Toskana… Gute Ortskenntnisse in der Urlaubsregion helfen Ihnen, Preis und Lage richtig einzuschätzen. Wenn beide Faktoren übereinstimmen, können Sie Ihr Ferienhaus am besten genießen und gewinnbringend vermieten. Da im Ausland jedoch andere rechtliche Bedingungen gelten, sollten Sie sich unbedingt vorher bei den örtlichen Behörden informieren!

Tipp 1: Prüfen Sie Ihre Bedürfnisse
Bevor Sie einen Vertrag zum Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Ihrer bevorzugten Urlaubsregion unterschreiben, sollten Sie herausfinden, worauf Sie bei einer Immobilie Wert legen.

Brauchen Sie im Urlaub ein Auto? Wie wollen Sie anreisen? Wie sind die öffentlichen Verkehrsmittel organisiert? Wo kann man ein Auto mieten?
Wo ist der nächste Fastfood-Supermarkt, der nächste Fischmarkt oder der Bioladen für verwöhnte Feinschmecker?
Wo ist die nächste Einkaufsmeile?
Wie weit ist der Reiterhof, der Golfplatz, das Tauchzentrum entfernt?
Wenn Sie im Urlaub etwas unternehmen wollen, wofür Sie sonst nie Zeit hätten: Wo können Sie einen Schönheitssalon/Fitnesscenter besuchen, in einer Buchhandlung stöbern, Zweiräder für eine Fahrrad- oder Rollertour mieten?
Wo ist der nächste Spielplatz für Kinder? Bietet das örtliche Fremdenverkehrsbüro sogar einen Babysitter-Service an?
Gibt es eine Heizung für kühlere Tage?
Brauchen Sie einen Backofen oder nur eine Mikrowelle?
Wollen Sie einen guten, altmodischen Selbstbedienungswaschsalon aufsuchen oder verfügt das Ferienhaus über eine eigene Waschmaschine?

Tipp 2: So finden Sie beim Immobilienkauf in Deutschland den richtigen Standort für Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung am Meer
Die Ferienimmobilie, die Sie kaufen möchten, sollte gut erreichbar sein, auch wenn sie weit weg vom Trubel liegt. Wenn Sie das Haus vermieten wollen, ist eine Lage in einem beliebten Feriengebiet sicher von Vorteil. Wenn Sie die Immobilie regelmäßig als Wochenendhaus nutzen oder sogar Ihren Zweitwohnsitz in Ihrem eigenen Ferienhaus anmelden wollen, legen Sie Wert auf eine gute Infrastruktur. Das bedeutet, dass Geschäfte, Arztpraxen und Freizeiteinrichtungen in der Nähe sein sollten.

Idealerweise befinden sich Strand und Geschäfte in der Nähe des Ferienhauses. Allerdings sind in beliebten Feriengebieten auch deutlich höhere Preise zu erwarten. Wer Kompromisse einzugehen weiß, sollte mit besonderer Ausstattung glänzen: Ein moderner Kamin oder eine Sauna erhöhen die ganzjährige Rendite Ihrer Investition.

Tipp 3: Prüfen Sie vor dem Kauf die Qualität des Bauträgers/Bauunternehmens
Betrachten Sie die Qualität der Bauausführung generell kritisch und so professionell wie möglich. Wenn Sie ein Ferienhaus in Portugal, Spanien oder Italien kaufen möchten, sollten Sie den Immobilienmakler auf jeden Fall vorab bitten, Ihnen die Baugenehmigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu zeigen. Fehlen diese Dokumente, kann es im schlimmsten Fall passieren, dass das Gebäude abgerissen werden muss. Vergewissern Sie sich auch, dass im Grundbuch alle Vorbesitzer der gewünschten Immobilie eingetragen sind.

Besichtigen Sie die Wunschimmobilie nicht nur mit einem Makler, sondern auch mit einem Gutachter oder Architekten. Wie ist der bauliche Zustand der Immobilie? Wie hoch sind die Kosten für eine Modernisierung oder Renovierung? Ferienimmobilien müssen auch energetisch instand gehalten oder saniert werden, vor allem wenn Sie sie später als Alterswohnsitz nutzen wollen. Ferienwohnungen sind in der Regel Eigentumswohnungen. Sprechen Sie mit dem zuständigen Verwalter und prüfen Sie, ob die Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich arbeitet.

Tipp 4: Beim Kauf eines Ferienhauses: Regionale Preisentwicklung beachten
Die Preise für Ferienhäuser sind von Region zu Region sehr unterschiedlich. Natürlich können Sie in beliebten Touristenregionen keine niedrigen Preise erwarten. In der Regel sind Ferienhäuser abseits der Touristenattraktionen deutlich günstiger. Ist die Lage jedoch weniger begehrt, muss die Tatsache berücksichtigt werden, dass es schwieriger ist, sie an Urlauber zu vermieten.

In Deutschland sind Ferienhäuser auf Ostseeinseln wie Rügen oder Sylt ebenso beliebt wie solche am Tegernsee – und entsprechend teuer. Wer genau hinschaut, kann dagegen an der Festlandsküste in Mecklenburg-Vorpommern, wo es noch einen Zugang zum Meer gibt, Schnäppchen finden.

Darüber hinaus sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie ein umfassendes Bild vom jeweiligen Markt machen: In Spanien beispielsweise haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren nicht verändert, sind teilweise sogar gesunken. Derzeit gibt es ein breites Angebot an Immobilien. Im Gegensatz dazu sind Immobilien am Gardasee in Italien teurer geworden. Auch in Frankreich sind die Immobilienpreise weiter gestiegen, vor allem in Straßburg, während sie an der Côte d’Azur und in Paris seit vielen Jahren konstant hoch bleiben. Wenn Sie hier ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie in absehbarer Zeit kaum mit einem Wertverlust rechnen.

Tipp 5: Kalkulieren Sie Wartungs- und Reparaturleistungen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland
Klären Sie im Voraus, wer sich in Ihrer Abwesenheit um Ihre Immobilie kümmert. Wer kümmert sich um Reparaturen und Winterdienst? Wer lüftet, heizt und pflegt den Garten für Sie richtig? Wer verwaltet Ihre Ferienvermietung, empfängt die Urlauber in ihrer Abwesenheit und erledigt die Formalitäten vor Ort?

Tipp 6: Wie Sie Ihr eigenes Landhaus finanzieren
Sie sollten niemals ein Landhaus kaufen, ohne vorher die Finanzierung zu regeln. Man muss unbedingt wissen: Wie viel Kapital brauche ich für den Kauf eines Ferienhauses? Welche Art von Haus kann ich mir leisten? Prüfen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben, den Kaufpreis sowie die Neben- und Unterhaltskosten der Immobilie. Kann ich die Immobilie dauerhaft besitzen?

Der Kaufpreis plus Baunebenkosten, Mieteinnahmen und Finanzierung sollten übereinstimmen. Auch zusätzliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Mietausfälle müssen hier berücksichtigt werden. Nachdem Sie Ihre Möglichkeiten durchgerechnet haben, sollten Sie herausfinden, wie hoch Ihr Kreditbedarf ist. Mit Online-Kreditrechnern können Sie sich einen ersten Überblick über die Kredithöhe und die Raten verschaffen. Dazu benötigen Sie Angaben wie Laufzeit, Zinssatz, Zinsbindung und Finanzierungssumme. Sie können dann bei der Bank nachfragen, ob der Betrag für Sie verfügbar ist. Wenn Ihr bestehender Bausparvertrag bei der Bank noch nicht zuteilungsreif ist, können Sie diese Zeit mit einer Vorfinanzierung überbrücken.

Wenn Sie ein Landhaus kaufen wollen, sollten Sie in der Regel 40-50 % Ihres Eigenkapitals einrechnen, einschließlich Ihrer eigenen Immobilie in Deutschland oder anderer Vermögenswerte. Den fehlenden Restbetrag decken Sie am besten mit einem Hypotheken- und Sparvertrag. Er garantiert europaweit niedrige Zinsen für langfristige Kredite und schützt vor Zinsschwankungen im Ausland.

Tipp 7: Das sollten Sie im Kaufvertrag vermerken
Andere Länder, andere Sitten: Je nachdem, wo sich Ihr zukünftiges Ferienhaus befindet, gelten andere Regeln für den Kaufvertrag. In Italien ist es wichtig, vor dem Kauf eine Steuernummer beim örtlichen Finanzamt zu beantragen, da diese im Kaufvertrag angegeben werden muss und auch Voraussetzung für die Eröffnung eines Kontos ist. In den südeuropäischen Ländern und in Frankreich ist es außerdem üblich, einen Vorvertrag abzuschließen, in dem der Käufer eine Anzahlung von bis zu 30 Prozent leistet. Dieser Vorvertrag ist in Frankreich, Italien und Spanien bereits verbindlich, in Portugal nur, wenn die Unterschriften notariell beglaubigt sind. Der Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst durch eine notarielle Urkunde. Dann wird auch der Restkaufpreis bezahlt.

In Österreich ist für den Kauf der Immobilie eine Bewilligung der Fremdenpolizeibehörde der jeweiligen Landesregierung erforderlich (wir helfen Ihnen auch beim Kauf der Immobilie in Österreich). Sie muss vor der Eigentumsübertragung oder vor der Eintragung des Pfandrechts (Hypothek) vorliegen. Ansonsten läuft der Kaufprozess wie in Deutschland ab.

Tipp 8: Wie Sie mit einem eigenen Ferienhaus Steuern sparen können
Wenn ein Ferienhaus gekauft wird, um es zu mindestens 75 Prozent der üblichen Zeit zu vermieten, kann der Eigentümer alle Ausgaben als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Sie gleichen den Verlust mit anderen positiven Einkünften aus und sparen so Steuern. Der örtliche Fremdenverkehrsverband weiß, um wie viele Wochen oder Monate im Jahr es sich handelt. Wenn Sie Ihr Ferienhaus teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, können Sie einen anteiligen Steuerabzug für die Mietkosten geltend machen. Sie müssen dem Finanzamt mit einer 30-jährigen Gewinnprognose nachweisen, dass Sie langfristig mit der Vermietung Geld verdienen wollen.

Ein Berechnungsbeispiel für den Kauf einer Immobilie in Deutschland, die an Touristen vermietet werden soll.
Sie kaufen ein Ferienhaus für 150.000 Euro (ohne den Grundstücksanteil). Normalerweise schreiben Sie die Kosten über 50 Jahre verteilt mit einem Jahreszins von 2 Prozent ab, in diesem Fall 3.000 Euro. Hinzu kommen die Finanzierungskosten, zum Beispiel ein jährlicher Zinssatz von 4,5 Prozent für ein geplantes Darlehen von 120.000 Euro, also 5.400 Euro. Wenn Sie mit einer Mieteinnahme von 6.000 Euro pro Jahr beginnen, haben Sie bereits einen Verlust von 2.400 Euro. Mit Verwaltungskosten und Grundsteuer und anderen Gebühren und Ausgaben machen Sie schnell einen steuerlichen Verlust von etwa 4.000 Euro, den Sie mit anderen Einnahmen ausgleichen. So könnten Sie (je nach individuellem Steuersatz) 1.200 oder 1.800 Euro Steuern pro Jahr sparen.

„Es ist wichtig, dass Sie mit Ihrer Miete langfristig einen Gewinn erzielen. Wenn, wie im obigen Beispiel, die Zinsen in einigen Jahren weiter sinken (oder sogar ganz verschwinden) und auch die Mieten voraussichtlich steigen, erhalten Sie einen Überschuss, den Sie versteuern müssen“, sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband.

Wie Sie sehen, hat der Kauf eines Hauses in einem Feriengebiet seine eigenen Nuancen, und deshalb überlässt man den Kauf in solchen Fällen am besten Experten, die einem bei der Auswahl der richtigen Immobilie auf dem Lande in der Touristengegend helfen können.

Schließlich müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland viele Faktoren berücksichtigen, die in der Zukunft eine entscheidende Rolle für die Rentabilität Ihres Feriendomizils spielen könnten.

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Immer mehr Menschen in Deutschland entscheiden sich für ein Fertighaus als Eigenheim. Wie der Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) unter Berufung auf Daten des Statistischen Bundesamts mitteilt, wurde fast jede vierte Baugenehmigung für Ein- und Zweifamilienhäuser für Fertighäuser erteilt. Der Anteil der Fertighäuser lag mit 23,1 Prozent so hoch wie nie zuvor.

Den Angaben zufolge wurden im vergangenen Jahr rund 110.000 Ein- und Zweifamilienhäuser von den deutschen Baubehörden genehmigt. Davon sollten fast 25.500 in Holzfertigbauweise errichtet werden. Das entspricht einem Zuwachs von 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Der Gesamtmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg dagegen um 3,8 Prozent, so der BDF. Die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen für Fertighäuser hat sich demnach verdoppelt. Der Gesamtmarkt wächst in diesem Zeitraum um rund ein Viertel.

In Baden-Württemberg entfallen inzwischen 39,4 Prozent der Baugenehmigungen auf Fertighäuser, in Hessen liegt der Anteil bei 37 Prozent und in Bayern bei 26,1 Prozent. In den nördlichen Bundesländern machen Fertighäuser einen geringeren Anteil aus. In Schleswig-Holstein liegt er bei 16,8 Prozent und in Nordrhein-Westfalen bei 16,3 Prozent. In Niedersachsen liegt die Genehmigungsquote für Fertighäuser bei 8,8 Prozent.

In Thüringen wurden 26,9 Prozent der Baugenehmigungen für Fertighäuser erteilt, in Brandenburg 22,9 Prozent und in Sachsen 22,3 Prozent. In Sachsen-Anhalt sind es 11,8 Prozent.

Stein- oder Holzrahmenhaus in Deutschland? Es kommt ganz auf die persönlichen Bedürfnisse an.
Jede Konstruktion und jeder Haustyp hat seine Vor- und Nachteile. Deshalb ist es nicht möglich, eine eindeutige Empfehlung zu geben. Der Bauherr muss selbst herausfinden, ob ein Massivhaus oder ein Fertighaus seinen individuellen Anforderungen und Vorstellungen entspricht.

Was für den einen Bauherrn ein Nachteil ist, kann für einen anderen besonders positiv sein. Unterstützt werden die Interessenten durch eine Vielzahl von Unternehmen und Verbänden und Vereinen, die eine unabhängige Beratung anbieten können. Nicht zuletzt sind auch die Industrie- und Handelskammern oder die Architektenkammern der jeweiligen Städte und Länder kompetente Anlaufstellen für die Beratung.

Vorteile eines Steinhauses

• Höherer Wiederverkaufswert
• Besserer Windschutz
• Längere Lebensdauer
• Bessere Schalldämmung
• Besserer Feuerschutz
• Bessere Abschirmung gegen elektromagnetische Strahlung
• Höherer Anteil an Eigenleistung möglich
• Freistehender Grundriss
• Ausgeglichenes Raumklima

Nachteile eines Steinhauses

• Höhere Baukosten
• Längere Bauzeit
• Längere Trocknungszeit

Holzrahmenhäuser in Deutschland und ihre Vorteile

• Kürzere Bauzeit
• Niedrigere / feste Baukosten
• Hausmodelle können besichtigt werden
• Witterungsrisiken werden beim Bau minimiert
• Abgestimmte Haustechnik

Nachteile eines Rahmenhauses

• Eingeschränkte Planung/Auswahl der Materialien
• Generell niedriger Wiederverkaufswert
• Schwieriger zu lösendes Problem der Luftdichtheit
• Kaum Wärmespeicherfähigkeit der Wände
• Klima in einem trockenen Raum

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Daher ist es sehr praktisch, einen persönlichen Vertreter vor Ort zu haben, der sich mit allen Nuancen des lokalen Rechts auskennt.

Eine vertrauenswürdige Person hilft Ihnen, unnötigen Ärger mit dem Papierkram zu vermeiden, und berät Sie, wie Sie das Beste aus der Immobilie herausholen können, wenn Sie sie mieten.

In diesem Artikel erläutern wir die Feinheiten der Treuhandverwaltung von Immobilien in Deutschland: Worauf Sie achten müssen, damit Ihre Investition die erwarteten Ergebnisse bringt.

Zunächst einmal sollten wir verstehen, was der Begriff „Treuhandverwaltung“ bedeutet. Das Konzept ist in den meisten Ländern üblich. Es bedeutet, dass der Eigentümer einen Teil seiner Rechte (und damit auch seiner Pflichten) auf eine andere Person überträgt. Der Treuhänder kann nicht nur den Veräußerungsvorgang durchführen.

Zu den Befugnissen des Treuhänders gehören:

• Entgegennahme und Aufzeichnung der Korrespondenz, einschließlich der Korrespondenz mit den Mietern, den Versorgungsunternehmen und den Vollzugsbehörden;
• Überwachung der Zahlungen im Rahmen des Mietvertrags;
• Bearbeitung von Ansprüchen und Beschwerden von Mietern;
• Reparaturarbeiten, falls erforderlich;
• Suche nach neuen Mietern.
• Ihr Beauftragter kümmert sich um die gesamte Palette wirtschaftlicher und technischer Fragen. Wenn Sie sich in einem anderen Land befinden, können Sie die Rechnungen und den Zustand der Wohnung nicht im Auge behalten.

Die Liste der Aufgaben, mit denen Ihr Beauftragter betraut ist, ist recht umfangreich und umfasst kaufmännische, technische und rechtliche Aspekte. Obligatorische Kontrolle des Zahlungseingangs, Neuberechnung und Jahresabstimmung, Vorlage von Zahlungsberichten. Die Durchführung geplanter und ungeplanter Reparaturen, die auf jeden Fall erledigt werden müssen. Und auch die rechtliche Seite des Themas. Ohne Kenntnis der Feinheiten des deutschen Rechts ist es unmöglich, die Interessen des Eigentümers in allen Fällen korrekt zu vertreten.

Bei solch schwerwiegenden Problemen brauchen Sie die Unterstützung eines echten Profis. Um die richtige Wahl zu treffen, empfehlen wir Ihnen, sich an die folgenden Regeln zu halten:

• Recherchieren Sie die Referenzen des Unternehmens. Rückmeldungen von Kunden sind ein hervorragender Beweis für Professionalität.
• Suchen Sie nach Fachleuten. In Deutschland gibt es viele Organisationen, die sich mit allem beschäftigen: Immobilien, Tourismus, Autos. Für den ausländischen Investor ist es besser, ein Unternehmen zu suchen, das sich auf eine Branche spezialisiert hat. Das ist eine Garantie dafür, dass sie alle Nuancen ihres Bereichs besser kennen.
• Achten Sie auf die Kosten für die Dienstleistungen des Vermittlers. Sie sollten sich nicht drastisch von dem unterscheiden, was derzeit auf dem Markt angeboten wird.
• Studieren Sie den Vertrag sorgfältig. Wenn das Unternehmen Ihnen nicht die Möglichkeit gibt, den Vertrag im Falle einer schlechten Leistung zu kündigen, ist das ein Grund zum Nachdenken. Unternehmen, die eine Kündigung zulassen, sind in der Regel mehr daran interessiert, den Kunden zu halten.
• Erkundigen Sie sich, ob das Unternehmen Mitglied in Berufsverbänden ist, insbesondere im Verband der Verwaltungsgesellschaften und im Verbraucherschutzverband. Dies ist ein guter Indikator für die Glaubwürdigkeit eines Unternehmens.

Vergessen Sie nicht die richtige Wahl des Kaufobjekts. Wenn Sie ein Haus in Berlin kaufen, ist das natürlich immer eine lohnende Investition. Anders sieht es aus, wenn Sie eine Wohnung in einer Kleinstadt in Deutschland kaufen. Es ist sehr wichtig, nicht in Illiquidität zu verfallen, denn dann wird es schwierig sein, Mieter zu finden.

• Worauf muss ich beim Kauf achten?
• Auf die Qualität des Gebäudes. Es ist wichtig, nicht nur das Baujahr zu kennen, sondern auch Informationen über die Materialien der Wände und des Dachs. Erkundigen Sie sich, wann Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden und ob es Änderungen gab, die sich beispielsweise auf tragende Wände auswirken könnten.
• Beobachten Sie die Preise und stellen Sie fest, ob sie für eine Wohnung in dieser Gegend hoch sind.
• Prüfen Sie die Aufzeichnungen über die Nebenkostenabrechnungen, um festzustellen, ob sie regelmäßig und im Einklang mit den festgelegten Tarifen sind.
• Lesen Sie die Protokolle von Bewohnerversammlungen. Sie enthalten oft Informationen, die den künftigen Eigentümer überraschen können.

Das Ziel eines jeden Investors ist es, aus der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Sie müssen also den idealen Mieter finden: solvent und problemlos. Die Zahlungsfähigkeit ist leichter zu überprüfen. Sie können die Gehaltsabrechnungen der letzten Monate anfordern oder den zukünftigen Mieter über die Schufa (Auskunftei) überprüfen. Es ist schwieriger zu wissen, ob der Mieter Ihnen in Zukunft Probleme bereiten wird oder nicht. Es ist möglich, das psychologische Profil des Mieters anhand der verfügbaren Informationen einzuschätzen oder eine Referenz von einem Vormieter einzuholen.

Achten Sie besonders auf den Mietvertrag.
Wir raten Ihnen nicht dazu, einen eigenen zu entwerfen. Es gibt Standardverträge, die Sie in einem Geschäft kaufen können, oder Sie können sich an die Anwälte der Landlord and Tenant Advocacy Society wenden. Vernachlässigen Sie niemals Klauseln wie:

• die Höhe der Miete;
• die Möglichkeit, sie zu erhöhen;
• Bedingungen für die Auflösung des Vertrags;
• welche Reparaturen der Mieter durchführen muss und welche der Vermieter.

Bei einem Mieterwechsel sollten Sie unbedingt ein Abnahmeprotokoll anfertigen. Es sollte die Zählerstände und eventuell vorhandene Mängel enthalten. Im Falle von Schäden muss der ehemalige Mieter die Schäden auf eigene Kosten beheben.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Wenn Sie nicht in der Lage sind, dauerhaft in Deutschland zu leben, können Sie nicht auf eine Person Ihres Vertrauens verzichten.

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